2000亿规模的旭辉还是有点quot;虚quot;:利润匹配不上规模.txt2020年06月26日22时02分54秒

作者: 发表时间:2020-06-26 19:37:52 浏览人数:234

3月27日,徐汇控股(00884。(香港)公布了2019年的年度业绩。全年实现合同销售额2006亿元,同比增长32%。

徐汇仍有着超过行业平均水平的高增长率。近5年来,徐汇的规模增长了10倍左右。从500亿到1000亿,徐汇只用了一年;从1000亿到2000亿,徐汇用了两年。

自突破千亿元以来,徐汇有了一个新的雄心,要把自己的形象从“黑马”转变为“三好学生”。为了达到目的,徐辉的行动是全方位的。

虽然徐汇的合同销售额已经超过2000亿元,但其营业收入和利润规模仍然比较小,利润率与上年相比并没有提高。

报告期内,徐汇实现营业收入548亿元,同比增长29%;毛利率30%,比2018年下降4.7个百分点;核心净利润69.03亿元,核心净利率12.6%,同比下降0.5个百分点。归属于母公司的净利润占净利润的比例也从2016年的89%下降到2019年的71%。

2018年,业内公认的“尖子生”龙湖实现销售额2006亿元,规模与徐汇当时相当。但当时龙湖的营业收入为1158亿元,净利润为209亿元,归属于母公司的净利润为162亿元。以上数据都是徐汇2000亿的两倍多。

2018年,世茂房地产签约销售1761.5亿元,但当时营业收入已达855亿元,毛利270亿元,核心净利润117亿元,比徐汇2000亿的收入和利润高出约50%-60%。

科瑞研究中心分析师方玲、洪玉昌认为,虽然徐汇的合同销售额已经达到2000亿元,但由于合作比例较大,合作项目的股权比例和合并报表比例较低,收入和利润规模相对较小。2019年,徐汇也加强了这方面的工作。2019年,新项目合并比例提高到76%,权益比例提高到65%。在未来,它将继续增加。

这要追溯到徐汇老问题——股权比例低。自突破1000亿元以来,徐汇一直呼吁解决股权比例过低的问题,但似乎是个大问题。

2017年,徐汇突破1000亿元,股权销售占总销售额的比例低达53%,创三年来新低。2018年,数据保持不变,为53%,为前15名房地产企业中更低。2019年,徐汇的股权销售额占总销售额的55%,但没有改善。

从2019年拿地情况看,上半年徐汇市土地收购非常激烈,新增土地储备的股权比例为74%。但下半年,徐汇走上了老路,最终稀释了全年新增土壤储备的权益比例。年报显示,2019年新增土地储备权益比例为65%。

利润问题是不可避免的。董事会主席林忠在业绩会上花了很长时间解释徐汇未来如何提高利润。

“过去,粗放式管理和降低成本的空间还很大。这两项费用还可以节省1-2分。此外,继续实施战略集中采购,整合供应商。”森林里提到的件事就是节流。

林忠甚至表示,现在徐汇对员工的考核核心是毛利率和净利率的考核,毛利率和净利率直接挂钩,所有员工都参与到利润提升中来。

林峰表示,徐汇市2019年新增土地储备价值的33%是通过合作并购、旧城改造、商业用地挂钩等多种方式获得的,其中成都新都区有27万平方米的商住项目,太原一、二级联动项目340亿元,石家庄长安核心区项目45万平方米,与大湾区房地产企业战略合作深圳平山项目。”多元化的土地征用能力是未来能够以合理价格获得土地的必要补充。2019年,旧改革贡献了500亿商品价值,这些商品价值的利润比招标、拍卖和上市更具可预测性。”

在成为三好生的路上,徐汇仍在努力。首先,产品领先。徐汇每年都会举办设计师节。林忠说,公司每年派工程师和设计师出国留学两次。一年一度的新产品发布大会也受到高度重视。第二,徐汇将大量精力投入到多元化经营中,希望未来能像新鸿基一样,一半收入来自租金。第三,数据系统基础设施建设和信息管理是徐汇现在非常重要的事情。

下一步,徐汇将重点发展商业地产,虽然目前该区域的租金收入与总收入相比非常小——年租金收入5.3亿元,同比增长125%。林忠的经营希望是继续翻番,明年租金收入达到7亿元,2021年达到10亿元。目前,徐汇的营业面积约60万平方米,另有66万平方米在建。

从2017年到2018年,徐汇已经显著收缩了梯队,主要集中在第二梯队和第三梯队。但种种迹象表明,徐汇有重返一线城市的雄心。

多年未在上海拿地的徐辉,在疫情爆发后,迅速以底价拿地。此外,在今年1月和2月北京本地的两张照片中,也有徐汇的正面数据,不过最终没有取得任何进展。

徐汇发布的业绩数据显示,2019年业绩更好的两个地区是江苏和浙江,两个地区的销售额均超过300亿。

但事实上,从城市来看,对徐汇2019年销售额贡献更大的城市是北京,销售额达到201亿元,同比增长69.7%,而合肥、重庆、宁波、青岛等部分二线城市则出现业绩下滑。

在谈到市场前景时,林忠表示,中国城市将进一步分化,人口引进、产业发展、治理能力强的城市将表现得更好。这意味着,徐汇未来将更多地关注一线城市和实力较强的二线城市。

目前,徐汇市土壤库容占总库容的87%,总库容6540万平方米,相应库容9880亿元。

爆发后,基于林中对市场前景的态度和徐汇重返上海市场的表现,徐汇的拿地策略可能会有所调整。

这个数字对于雄心勃勃的徐辉来说有点保守。林忠还透露:“我们有更高的内部目标。”

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