2016房地产调控政策反思:住宅市场数据和指标要“说得清” .txt2020年06月26日22时12分51秒

作者: 发表时间:2020-06-26 19:37:52 浏览人数:177

经济观察人士王丽娜/文2016年是房地产去库存和房价控制的一年。从政策执行效果来看,年初去库存的减税降息和首付政策取得了一定成效。11月份商品房销售面积由71853万平方米下降到69095万平方米,商品房销售面积由45248万平方米下降到40457万平方米。然而,过度的刺激也带来了意想不到的负面影响:一、部分二线城市房价飞涨,三、四线城市市场依然低迷。为了遏制部分城市房价飞涨和市场混乱(假离婚、首付贷款、网上签约、资产恐慌下的投资热潮),许多政府不得不尽快重启限购限贷政策。一年内,刺激和限制政策的频繁轮回和效果,不仅引起了全世界的关注,也考验着政府的执政能力,提出了许多思考问题。

在目前的房地产市场上,除了部分一线、二线城市的住房库存较低、房价飞涨外,多数城市仍无法摆脱库存高企、市场低迷的问题。2016年相关数据显示,20个销售强劲的一二线城市销售面积仅占25%。34个城市中,大部分城市的库存量仍然很大,这也是库存住房面积一年仅下降8%的原因。显然,罗马不是建成的。6亿多未售商品房和4亿套商品房不能在短时间内消费。其中一些可能无法出售。短期差别化调控政策固然必要,但要从根本上解决供需不对称问题,树立科学发展观,纠正思想认识偏差,从根本上消除新增库存的关键。

房地产业是国民经济发展的重要产业。它产业链长,关联度高,对就业、税收和经济增长的贡献率大,但它不是任何地方都能把石头变成黄金的产业。一个地区经济的发展、城市化水平的提高、人口规模和收入的增长,都是房地产市场繁荣健康发展的基本条件。忽视市场发展的基本条件,东部三省经济衰退、人口外流,必然导致库存高企、市场低迷。一些中小城镇想赶上城镇化红利的快车道,却忽视了城镇化人口流动的基本规律和市场需求。他们急于求成、急于求成,没有工业和人口聚集的支持,房子越建,库存越积压。这些痛苦的教训需要反思和警惕,避免重蹈覆辙。

刺激和限制政策的频繁轮回,不仅扰乱了市场的自愈机制,而且留下许多后遗症;消费者不再相信政府调控能够抑制房价上涨,房价越来越高;开发商越来越依赖政府的支持,他们坚信房地产业是大而不衰;当气门和刹车踩到地方政府连续6个月不供地时,政府是会保持市场稳定还是会制造市场波澜,以及面粉比面包更贵的是土地的饥渴供给,这至少背离了中央政府的初衷,暴露出制度和机制的缺失。这反映在:

二是租赁市场不发达。经过30年的“只售不租”改革,我国住房拥有率达到89%。但是,租赁市场仍然是一个短板,无法满足新城市化人口、新进入城市、新就业人口和大量流动人口的住房需求。虽然政府出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等多项政策,但具体优惠政策还不到位,执行力度远不如刺激房地产市场。其次,个人租赁住房不规范,专业租赁公司稀缺,房地产信托基金无法建设,市场上只有一套有机租赁住房供应。扩大政府公租房保障范围,向新就业大学生、青年医生、教师等专业技术人员和外来务工人员开放,可以缓解部分租房需求,但政府能否满足多样化的市场需求和实施效果还需要在实践中检验。

三是金融风险防范体系不完善。我国储蓄率高是其他所罕见的,居民负债率相对较低,占国内生产总值的40%,住房贷款占国内生产总值的比重较低,为24%。这为居民增加杠杆提供了一定的空间,但并不意味着不会诱发金融风险。别忘了,日本也是一个高储蓄率,却未能摆脱20世纪90年代房地产泡沫危机和经济衰退的困扰

潜在的风险有两个:一是居民债务增长过快,就像高速行驶一样,也会有风险。短期内,居民住房贷款门槛率大幅上升(前三季度个人住房贷款增加3.6万亿元,增长34%,占新增贷款的46.8%),必然带来一定风险。

第二个风险是贷款不匹配,也就是说,贷款对象是资质差的人。流动性充裕,银行有发放个人贷款的冲动。中介机构、开发商、互联网金融以及各类影子银行都纷纷涌入房贷市场提供首付贷款,使得标准化房贷变成了零首付,使得一些资质较差、金融资产不足的人获得贷款。贷款错配和零首付使得借款人很容易将风险转嫁给银行而没有任何风险。

其中三个风险是房地产价格上涨,这引发了资产泡沫。杠杆化有利于去库存化,扭转房地产投资下滑的趋势。然而,在人口红利下降、经济增长放缓、住房自由度高、库存高企的背景下,房价飙升的动力显然不是经济基本面,而是土地供应不足、流动性充裕、利率偏低。房价快速上涨导致的资产价格剧烈波动,使房地产不再是国民经济的福音,而是风险,也破坏了房地产未来可持续发展的空间。

四是统计信息系统建设滞后。中国房地产发展这么多年,到目前为止还没有一套完整的房地产数据和指标体系可以说得很清楚:每年只有房地产企业的投资额、开工、建设、竣工、销售面积(套)等数据,但没有非市场化的(包括政府保障房和单位自建住房等)住房数据,却真正影响到住房的总供给;只有每年新建住房的数据,却没有住房存量、拆迁和旧城改造的数据;目前还不清楚全国和各城市有多少房屋被储存,有多少房屋空置。在各地数据不清、库存情况不清的情况下,政府政策难免陷入踩油门、刹车频繁换挡的尴尬境地。

上述分析表明,虽然政府通过激励和约束手段熟悉房地产市场,但操作简便,短期效果明显,但不利于市场长期健康发展,造成价格上涨和潜在风险。今后要保持房地产业健康发展,要按照党的十八大精神,扎实推进房地产业各项改革,努力完善体制机制。

1、 推进供给侧改革,构建适应广大中低收入群体需求的住房供给体系。大中城市抑制房价过快上涨的最有效途径是增加有效供给。有效供给在于有效供给。一二线城市普通住房供应不足,三四线城市库存偏高,偏离了有效供应。在优化住宅供应结构中,增加有效供给是以居民经济适用住房需求为导向,增加大中城市普通住房供应,抑制豪宅和两用商品房建设。加大土地和财政税收政策对租赁住房的扶持力度,鼓励企业经营租赁住房或将库存转为租赁住房,弥补租赁住房市场不发达的不足。为避免保障房资源的滥用,政府还应遵循“走底线、保基本”的基本原则,明确保障对象,完善保障方式,限制保障房上市交易。

2、 打破二元土地制度,建立城乡统一的住房市场。供给侧改革的重要内容是优化的土地、资金、人口和技术的流动和利用,城乡二元土地制度改革是消除政府土地垄断和土地财政诸多弊端的前提。按照十八届三中全会精神和《关于农村三权分立办法的意见》,在保护耕地和农民利益的同时,建设城乡统一的建设用地市场,要赋予农村集体和农民更多的土地经营权,提高城乡建设用地集约利用水平,消除土地资源、人口、资金在城乡之间流动的障碍。政府的权力应仅限于产权保护、信息公开、总量控制、土地利用、规划和结构控制、维护市场秩序和严厉惩治违法行为,才能真正解决合理地价和房价的形成机制。城乡土地和住房市场一体化、资源互动,将缓解城市住房供需矛盾,抑制城市地价和房价的非理性上涨。而城乡人口的合理流动也将成为去库存的重要力量。

3、 要建立清晰的楼市数据和指标体系。耶鲁大学法学院教授丹尼尔·埃斯特认为,及时、准确、透明的信息是政府、企业和消费者做出正确判断和科学决策的重要依据。房地产数据和指标体系不仅要立足于现有增量:投资、开工、竣工、销售面积,还要补充存量房、拆迁、空置房等数据,包括套数、面积、户型、价格、区域分布等。在当今信息时代,互联网、云计算和大数据不断改变着人们的生活和消费行为,也改变着企业的生产经营行为。政府将大力完善房地产数据和指标体系建设,有利于转变政府调控方式,提高市场供求分析判断能力,用公开、透明、准确的信息引导市场,避免因判断失误和决策失误造成的市场波动和资源错配,保持市场的稳定和健康发展。

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