2019中国城市发展潜力排名.txt2020年06月26日22时33分16秒

作者: 发表时间:2020-06-26 19:37:52 浏览人数:144

我们提出了一个在行业中广泛应用的标准分析框架:“房地产从长期看人口,从中期看土地,从短期看金融”。

目前,我国城市化正步入城市群和都市圈时代。房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段。房地产的长效机制正在加快“一城一策”的建设,城市发展潜力大不相同。城市研究变得尤为重要。

经过一年多对经典框架的细化和量化,我们在前期60多个指标和10万多个数据的基础上,筛选出27个指标和5万个左右的数据,建立了一个多维的框架,多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场化评价模型,并对三沙市、香港、澳门、台湾等336个地级行政单位的发展潜力进行了客观排序。

本研究对于认识城市发展潜力、建立政府长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投资决策具有参考价值。

研究背景与分析框架:房地产市场已进入城市群总体均衡、区域分化的时代。1) 背景:房地产进入新的周期,城市发展进入城市群时代。中国20-50岁人口在2013年达到高峰,存量住房比例接近1.1,房地产的长效机制正在加快建设,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入了高质量发展的新时代和新周期。中长期来看,城市化、居住改善和城市更新三大红利将支撑未来中国房地产市场的稳定发展。从区域角度看,我国已进入城市群和都市圈时代,具有突出的区域差异性、巨大的城市发展潜力差异性,城市研究价值更加突出。2) 分析框架:基本面分析趋势,市场分析机会。基础分析是城市发展潜力研究的核心,而人口研究则是基础分析的关键。其逻辑链条是:人随产业,产业决定城市的兴衰,规模经济、交通成本等区位因素决定产业布局。我们关注需求侧的人口状况、人口潜力和人口购买力,以及供给侧的住房存量和土地财政依存度,涉及23个指标。在市场情况下,运用价格周期、需求透支率、库存去除率、地价价格价格比等四个短期指标来判断城市的市场热度,从而在基本面分析的基础上判断进入时机。根据历史数据的回溯检验,准确率为75%。

市场:2019年百强城市什么时候布局更好?1) 榜单概述:在基本分析的基础上,结合本市实际情况,将发展潜力百强城市分为三类,其中神北、上光等15个城市,成都、武汉等25个城市,兰州、徐州等60个城市。2) 成交量和价格走势:部分三四线城市需求明显透支,部分一二线城市成交量有所回升,市场有望企稳。一些经历了重大调整的一二线城市及周边地区房价将逐步企稳,如供应不足或有一定上涨压力;部分三、四线城市前期受棚改货币化刺激,缺乏基础性支持,存在调整风险。3) 库存去物质化:西部地区和四线城市整体库存风险相对较高。从可售库存来看,2019年1月,一线、二线、三线、四线样本城市的库存去极化周期分别为11.7个月、10.5个月和11.4个月,2018年下半年以来,三线、四线城市库存增加。从广义库存来看,2017年西部地区和四线城市土地消化周期分别为2.5年和2.1年。4) 土地取得成本:2018年地价、房价比下降,少数城市仍处于高位。2019年3月,一线城市、二线城市和三四线城市住宅用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%和21.4%,其中二线城市连续4个月上涨,三四线城市连续5个月上涨。2018年,一、二、三、四线城市地价房价比分别为29%、25%、19%和13%。与2017年相比,一线城市除小幅上升1个百分点外,二线、三线和四线城市分别下降7、5和2个百分点。

拥抱城市群,把握大势。以中心城市为主导的都市圈城市群生产效率更高,节约了更多的土地和能源。它们是支撑中国经济高质量发展的主要平台,也是中国当前和未来发展的重点。2019年发展潜力百强城市中,19个城市群96个,1000万级24个城市群54个。从人均生产效率来看,按规模划分的人均GDP创造呈现由大到小的下降现象;1000万人以上城市人均GDP 14万元,是100-300万人口城市的2.1倍,是20万人口以下城市的5倍左右。在城市群层面,19个城市群的核心位于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。据测算,到2030年,中国2亿新增城市人口中约80%分布在19个城市群,其中约60%分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等7个城市群,中原、山东半岛等大都市圈层面,24个人口超过1000万的大都市圈创造了约54%的GDP,33%的人口聚集在6.7%的土地上,其中上海、北京、深圳广汇、广佛肇源等大都市圈发展潜力明显。在大都市圈之外,还有两类三四线城市值得关注:一是东部沿海地区经济实力突出的三四线城市,二是远离中心大城市、辖区内人口多、腹地人口多的内陆地方中心城市,主要集中在城市群中。

风险提示:模型预测存在一定偏差;部分指标未公布2018年数据,影响模型估计;旅游城市逻辑与其他城市不同,模型不单独考虑。

总体来看,20-50岁人口在2013年达到高峰,需求高峰已经过去,住房存量比接近1.1,房地产长效机制建设加快,标志着我国房地产市场告别高增长阶段,进入高质量发展的新时代、新周期。需求方面,2013年我国20-50岁房地产主要购房者规模见顶,2011年和2013年新开工住宅面积达到14亿平方米以上的双峰。2018年,商品住宅销售面积达到14.8亿平方米,可能是历史性的高峰。根据目前的人口发展趋势,我国人口总量将在2024年左右达到高峰,如果鼓励后续生育,高峰时间最多推迟到2031年。在供给方面,1978年改革开放以来,特别是1998年房改以来,我国城镇居民基本实现了从管棚到住宅小区、从蜗居到基本经适房的历史性跨越。全国城镇住房占比由不足0.8提高到近1.1,标志着住房短缺时代的结束。在政策层面,房地产调控思路发生了很大变化,逐步从短期调控政策转向长期机制建设。近20年来,我国房地产调控目标在稳定增长和房价控制之间反复徘徊。调控的思路是抑制需求而不是增加供给,是短期调控而不是长期机制,是行政调控而不是经济手段。因此,房价越来越高。2016年12月,中央明确“房子是住的,不是炒的”,开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基本制度和长效机制。房地产调控理念逐步从短期调控政策向长期机制建设过渡,从棋牌到城市政策,从商品房为主向强调住宅属性的住宅建设体制过渡。

中长期来看,城市化、居住改善和城市更新三大红利将支撑未来中国房地产市场的稳定发展。一是城镇化红利。2018年,中国常住人口城镇化率为59.6%。与发达80%左右的平均城市化水平相比,仍有较大的增长空间。此外,户籍人口城镇化率仅为43.4%,市民化空间更大。二是住房改善奖金。目前,城镇有厨有厕住房配套率仅为85%,20%的家庭居住在条件差的平房里,人均住房面积仅不到25套,与发达经济体有着明显的不同。随着我国经济的不断增长和收入的增加,家庭规模的日益小型化,人均住房面积将进一步增加。三是城市更新奖金。随着住房存量市场的日益庞大,住房存量更新、拆迁和重建的规模将不断上升。总的来说,到2030年,中国房地产市场的年均需求量将在11-13亿平方米左右。虽然需求有所下降,但规模仍然很大。(参见恒大研究院2018年12月报告《传统周期延续还是长效机制失灵?》?-2019年房地产市场展望)

以“房地产着眼人口长远、土地着眼中期、金融着眼短期”的经典框架为基础,从“基本面+市场”两个方面研究了中国336个地级行政单位(不含三沙)2019年的发展潜力,具体判断了中长期从基本面看城市的发展潜力,并配合市场场景的时机。

基础分析是城市发展潜力研究的核心,关键是研究人口趋势,逻辑链条是:人随产业,产业布局取决于区位。首先,房地产长期依赖人口,人口决定需求。人口是一切经济社会活动的基础,也是房地产市场发展的根本支撑。由于出生人口锐减,2018年中国人口仅增加530万,总人口将在2024-2031年达到高峰。各地区逐步进入人口竞争的股票博弈时代。人口迁移的根本动力在于实际收入与生活水平的差距。总的规则是,人要跟工业走,人要比工业走得高。其次,工业决定城市的兴衰,工业决定城市的兴衰,工业决定人口。目前,我国经济已从高速增长阶段向高质量发展阶段转变,从全球价值链的中低端向中高端转变,区域产业格局发生明显变化。从区域来看,受成本上升的影响,东部沿海地区大量制造业已经并正在向中国内地和东南亚转移。从城市群的角度看,发达城市群的核心城市是高端制造业和高端服务业,一般制造业向周边地区转移。城市群发展中的制造业继续向核心城市集聚。城市群外一般城市的产业结构主要表现为低端制造业产业化和低端服务业产业化。第三,区位决定产业布局,规模经济和运输成本决定区位。企业的产业布局是以利润更大化为目标的,而区位选择是非常重要的。但区位因素并非一成不变。它随着规模经济和运输成本的变化而变化。我国东部沿海地区率先发展的关键不是个开放政策,而是沿海地区的地理位置有利于出口;全球经济总量的60%左右集中在沿海100公里以内。高端制造业和高端服务业集聚核心城市,主要是因为规模经济带来的成本降低和效率提升。

在市场形势下,运用库存去配置、房价周期、需求透支率、地价房价比等四个短期指标来判断城市市场的短期波动,从而在基本面分析的基础上判断入市时间和优先顺序。虽然一些城市中长期发展潜力巨大,但如果短期需求严重透支,短期内就没有发展潜力。我们使用四个短期指标来反映市场情况,包括土地消化周期、房价周期、需求透支率、地价住房比等。由于可售库存数据不完整,我们使用广义的土地消化周期指标来反映城市住房库存。房价周期反映了当前城市房价的状况,无论是上涨还是下跌,以及相关的持续时间。需求透支率是指当前住宅销售面积增长率与近几年增长率的偏离程度。如果需求透支率明显偏离过去的平均水平,很可能意味着风险很大。地价与房价的比值可以大致反映房地产企业取得土地的预期成本效益比。但是,如果缺乏人口和产业的引进,地价与房价比低的地区也缺乏发展潜力。

此外,短期财务指标大多具有特征,且地区差异较小,因此不纳入模型。金融政策(利率、流动性、信贷、首付比例等)不仅是宏观调控的主要工具之一,也是房地产市场短期波动最显著的政策。住房的开发和购买高度依赖银行信贷的支持。利率、首付比例、信贷等政策将影响居民的支付能力,以及开发商资金的回报和预期,对楼市供求波动产生较大影响。

本文数据均来自公共渠道,主要包括和地方统计局、政府公开资料、wind、部分房地产专业数据机构等,对于部分地区或部分指标未公布2018年数据的,我们将替换2017年数据。

在数据处理中,为了消除原始数据的维数差异,采用“更大最小”法对原始数据进行标准化处理。其中,对于单调递增指数,线性转换为0-100;对于单调递减指数,反向线性转换为0-100。

权重处理方面,采用层次分析法自上而下设置各级指标的权重,采用优化权重设置对历史数据进行回测。在2015-2016年数据回溯测试中,该模型的排名准确率为75%,指数拟合优度为62%。

按照国内生产总值、城镇居民人均可支配收入和城市政治地位,337个地级以上单位划分为1234个城市。北京、上海、广州、深圳四个一线城市,2018年国内生产总值超过2万亿元;除一线城市外,二线城市为直辖市,大部分省会城市和计划单列市,35个发达地级市国内生产总值7000多亿元,城镇居民人均可支配收入4万多元;三线城市是少数薄弱省会城市和其他地级单位,国内生产总值2000多亿元,四线城市共计85个,其他地级单位213个,生产总值2000亿元以下。

从区域层面看,目前人口回流安徽、四川、广西、河南等中西部省份,广东、浙江等东部省份人口再集聚并存,北京、上海、天津、江苏、河北、辽宁等地人口增长乏力甚至是消极的。从改革开放到2010年前后,大规模人口向外向型沿海发达地区流动。2010年以来,随着沿海地区产业转型升级、中西部地区产业承接和老一代农民工老龄化,一部分人口逐步回归中西部地区,东部人口增长放缓,人口减少东北部地区开始出现负增长。目前,安徽、四川、广西、河南、贵州等省人口回流明显。安徽省常住人口年均增长由2000-2010年的-33万增加到2010-2015年的37万,再到2015-2018年的60万,四川省常住人口年均增长由-56万增加到32万,再到46万。广东、浙江等省常住人口增长一度因人口回流明显放缓,但2015-2018年人口再次聚集,目前年均分别增长166万和66万。江苏省从2000-2010年的54万人下降到2010-2015年的22万人,从2015-2018年的25万人,没有明显改善。江苏与广东的人口集聚差异与经济发展差异相似。2016年以来,两地经济总量逐步增加。

从分割城市来看,人口继续向一二线城市流动,三线城市总体流入流出基本平衡,四线城市继续流出。1982年至2017年,一二线城市人口年均增长率明显高于全国平均水平,一线城市增长率较高,表明人口长期净流入,向一线城市集聚较多。其中,1991-2000年、2001-2010年和2011-2017年,一线城市人口年均增长率分别为3.9%、3.4%和1.5%,二线城市人口年均增长率分别为1.9%、1.8%和1%,表明一线城市和二线城市人口流入趋缓但仍集中从2011年开始。减缓的原因包括北京、上海的人口控制、外来务工人员老龄化的回归等,在上述三个时期,三四线总人口年均增长率分别为0.63%、0.29%和0.44%,而全国人口年均增长率分别为1.04%、0.57%和0.52%,表明尽管2011年以来人口已经返回中国,但净流出仍在继续。其中,2001-2010年和2011-2017年,三线城市人口年均增长率分别为0.50%和0.44%,基本相当于全国0.57%和0.52%的人口增长率;四线城市人口年均增长率分别为0.14%和0.38%,明显低于全国平均水平。

在户籍方面,大城市流动人口多,人口本地化空间大。随着户籍制度改革的深入,预计将释放部分住房需求。根据中央政府的说法,除了北京和上海的几个超级城市外,其他城市需要对开放和定居进行限制。目前,上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6个城市常住人口与户籍人口相差500万以上,苏州、佛山、武汉、郑州、宁波5个城市常住人口在200万-500万之间,人口在100-200万的城市有15个,人口在50-100万的城市有18个。上述44个城市或者是直辖市、省会城市、计划单列市,或者是长三角、珠三角、海峡西岸的发达城市。近年来,在户籍制度改革和“抢人大战”的背景下,一些大城市的户籍人口迅速增长。2018年,西安、成都、武汉、广州的户籍人口分别比上年增加866人、408人、301人和29.8万人,主要是户籍机械增长所致。

一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP,人口集聚潜力巨大。目前,一线城市以5.2%的人口创造了12.3%的GDP,二线城市以20.3%的人口创造了34.1%的GDP。三线城市人口比重与经济比重基本持平,分别为33.9%和34.0%。四线城市人口占比明显低于经济占比,分别为39.7%和24.5%(由于统计问题,地区生产总值与全国生产总值存在差异)。从经济人口比看,2017年一、二、三、四线城市分别为2.4、1.7、1.0和0.6;从不含产业因素的第三产业人口比看,2017年一、二、三、四线城市分别为3.2、1.7、0.8和0.5。从经济增长看,2015-2017年,一、二、三、四线城市年均经济增长率分别为7.5%、7.9%、7.8%和6.8%。四级经济规模基数小,但增长速度仍然不高。从区域来看,近年来,经济增长相对较低的地区是辽宁、山西等数据挤压区和东北、西部等边远地区,经济增长率大多在6%以下;中部地区很多地区的经济增长率在8%-10%之间,部分地区在西南地区超过10%。总体来看,未来人口将继续向大都市和区域中心城市集聚,未来三四线城市全区人口将继续大量外流。

在产业创新方面,一线城市和二线城市具有明显的头部效应。北京、上海、深圳占据高地,杭州、广州、苏州、南京、成都等城市排名。产业创新的城市差异比经济实力更为明显,这主要是因为创新需要高度的集聚才能更有效率。从反映龙头企业的a+H上市公司数量来看,北京占全国的10.7%,北京、上海、深圳占27.5%,一、二线城市占69.9%。在发明专利授权量方面,北京市以其在生产、学习、研究资源等方面的优势,占全国的14.4%。北京、上海、深圳占26.8%,一、二线城市占75.5%。产业创新前三名的城市是绍兴、常州、台州、嘉兴、珠海等长三角和珠三角城市。

公共资源方面,一二线城市拥有优质教育和集约医疗资源,城市轨道交通提高了城市运营效率。公共资源是产业发展的支撑,优质的公共资源对人口具有明显的吸引力。从教育的角度看,大部分直辖市和省会城市拥有本地区更好的中小学和高等教育资源,985/211所大学占全国的81%,大学生总数占全国的58%。其中,北京、天津、上海的一本录取率位列全国前三。从医疗资源看,一线、二线、三线、四线城市每千人口执业(助理)医师数分别为3.2、3.1、2.2、1.9人,医疗资源质量差异较大。中国更好的医疗资源主要集中在一、二线城市。从城市轨道交通的角度看,根据地铁公司最新官方网站和发改委的批复,截至2019年3月,我国已有35个城市与城市轨道交通(不含有轨电车)接轨,已批准但未开放的城市增加到45个。二线城市中,太原、呼和浩特、南通、泉州、烟台等城市尚未开通城市轨道交通,而三线城市目前只有温州。除太原、呼和浩特、南通三个二线城市外,获批不开通地铁的城市还包括包头、徐州、常州、绍兴、金华、芜湖、洛阳等7个三线城市。

一线城市人均储蓄存款和可支配收入分别高达11.5万元和6.6万元,远高于其他城市。购买力不仅是可支配收入,也是人均储蓄存款。虽然目前“存款搬家”现象明显,但仍能反映出相关情况。从城乡居民人均储蓄存款来看,2017年,一、二线城市分别为11.5万元和6.6万元,三、四线城市分别为4.1万元和3.2万元。城镇居民可支配收入方面,2017年,一、二线城市分别为6.4万元和4.5万元,三、四线城市分别为3.6万元和3.1万元。此外,包头、鄂尔多斯、呼和浩特等资源型城市人均储蓄存款和可支配收入较高。

一线城市、二线城市、三线城市和四线城市的房价收入比分别为20.8年、10.6年、8.4年和6.0年;但由于一线城市土地供应不足,房价不是由中等收入群体决定的,而是由高收入群体决定的。2017年,一、二、三、四线城市房价收入比分别为20.8年、10.6年、8.4年和6.0年,城市差异显著,这与全球其他经济体核心城市相对较高的房价收入水平是一致的。北京、上海和深圳的房价收入比分别为26.5年、22年和21.4年;二三线城市三亚、厦门和福州的房价收入比也很高,分别为31.2年、24.2年和21.5年。三亚是旅游城市,房价主要受外地购房影响。原则上,在供求基本平衡的市场中,房价由中等收入群体决定;在供大于求的市场中,房价由低收入群体决定;在供大于求的市场中,房价是由高收入群体决定的。而且,与国外不同的是,由于文化传统的差异,我国购房存在“六钱包”现象,即父母对子女的经济支持通常很大,这使得传统的房价收入比测算存在一定的偏差。然而,考虑到目前还没有更好的指标和数据来衡量相对购买力,本文仍然采用了价格收入比的计量方法。

东部和中部地区土地财政依存度较高,分别为57%和52%;二、三线城市分别为64%和50%,高于一、四线城市。从某种程度上说,财政对土地的依赖意味着地方政府对房价的依赖。从地区来看,近三年华东、华中地区土地财政依存度(土地出让收入/地方一般公共预算收入)分别为57%和51.7%,高于西部和东北地区的31.6%和19.4%。这是由于西部和东北地区需求相对疲软,房地产拉动经济的能力有限。从划分来看,近三年二三线城市对土地的财政依赖度分别为64.2%和49.5%,高于一线城市的42.2%和四线城市的35%。其中,上海和深圳的土地财政依存度分别为25%和26%,北京和广州分别为50%和68%。336个地级单位(不含三沙)中,16个城市对土地财政的依赖度超过,占4.8%;31个城市占70%-,占9.2%;98个城市占40%-70%,占29.2%;191个城市占40%以下,占56.8%。

在基本面分析的基础上,根据城市的实际情况,将发展潜力百强城市分为三个层次。其中,陕北、上光等15个城市为一级,成都、武汉等25个城市为二级,兰州、徐州等60个城市为三级。市场由库存剔除期、需求透支率、房价期、地价房价比四个指标组成。首先根据发展潜力指数将百强城市分为三类,然后通过对市场指标的分析,对市场走势较好的城市进行升级,其他城市保持不变。

在前期,部分三四线城市受温室气体改革货币化刺激,缺乏基本支撑,存在需求透支的风险。例如,一个城市过去3-5年的销售增长率一直低于20%。在基本面变化不大的情况下,某一年的销售增速突然飙升,比如达到50%以上。这种城市短期内有需求透支的风险。从数据上看,主要是部分三四线城市受到温室气体货币化改革的刺激。2017年以来,一线城市商品房成交量明显下降,二线城市基本持平,而由于房改货币化安置比重的扩大,三四线城市的货币化安置比例持续大幅上升。各条线城市成交量呈周期性增长。2015年,一线城市商品房销售面积同比增长14%;2015年和2016年,二线城市销售面积分别增长10%和26%;2016年和2017年,三、四线城市销售面积分别增长22%和13%。一些缺乏基本面支持的三四线城市需求明显透支。

从可售库存来看,2019年3月,一线、二线、三四线样本城市的库存去极化周期分别为11.7、10.5和11.4个月,2018年下半年以来,三四线城市的库存去极化周期有所增加。商品房数据可得性差。我们选择样本城市进行分析。四个一线城市入选:北京、上海、广州、深圳;16个二线城市入选:天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌;9个三四线城市入选:徐州、莆田、东营、芜湖,焦作、南平、三明、滁州、安庆。2015年以来,受货币政策的影响,三四线城市可售库存非物质化周期持续下降,2018年5-6月更低不到7个月,但逐步上升。2019年3月,一、二、三、四线城市商品房非物质化周期分别为11.7个月、10.5个月和11.4个月。应当指出,解除库存管制的时期对销售非常敏感。例如,一些城市的商品住宅销售量目前处于历史低位。一旦交易量回暖,解除库存管制的周期将明显缩短。

从广义库存来看,西部地区和四线城市库存偏高,2017年土地消化周期分别为2.5年和2.1年。分地区看,东部、中部、东北地区库存继续改善,西部地区库存改善明显不足。2017年,东部、中部和东北地区的土地消化周期为1.15-1.35年,西部地区的土地消化周期高达2.5年。从各条线城市来看,2017年一、二、三、四线城市土地消化周期分别为0.8、0.9、1.2、2.1。虽然一线城市受2016年930年以来调控收紧的影响,市场销售继续降温,但土地消化周期基本小于1;四线城市销售乏力,土地供应继续增加,库存风险仍然较大。

最近的土地交易有所回升。2018年,一、二、三线城市住宅用地成交溢价率分别为6.1%、12.5%和18.1%,明显低于2017年的21.9%、38.3%和45.3%。但从上半年的数据来看,土地成交有所回升。2019年3月,一、二、三、四线城市住宅用地成交溢价率分别为4.2%、21.6%和21.4%,其中二线城市连续4个月上涨,三、四线城市连续5个月上涨。

地价、房价低于整体,但个别城市地价成本仍较高。2018年,一、二、三、四线城市地价与房价之比分别为29%、25%、19%和13%。除一线城市较2017年小幅上涨1个百分点外,二、三、四线城市分别下降7、5、2个百分点(地级新房价格数据不完整,这里的二手房价格分析表明,估计的地价与房价之比可能很低)。虽然各城市的地价与房价之比差别不大,但具体城市之间差别巨大。此外,目前一些城市实行的“限房价、竞地价”的土地出让方式,有效抑制了新房价格,但在供应不足的情况下,很容易造成新房被抢购一空。

在城市群层面,19个城市群的核心位于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。2014年,《新型城镇化规划(2014-2020年)》和“十三五”规划要求建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、哈尔滨长沙、辽宁中部、华中地区等19个城市群,长江中游、成渝、关中平原、北部湾、山西中部、虎豹峪、贵州中部、云南中部、兰州西宁、宁夏沿黄河、天山北坡。其中,长三角、珠三角和京津冀是最成熟的三个。他们拥有全国5%的土地面积,聚集了23.3%的人口,创造了39.3%的GDP。它们已成为推动中国经济高质量发展、参与国际经济合作与竞争的主要平台。目前,它们已成为战略。除三大城市群外,以成都、重庆、武汉为核心的成渝和长江中游城市群发展潜力更大。两个城市群聚集了15.5%的人口和5.2%的土地面积,创造了15.6%的GDP。二是山东半岛、海峡西岸、中原、关中平原、哈昌、辽宁中南部等城市群。据测算,到2030年,中国2亿新增城市人口中约80%分布在19个城市群,其中约60%分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等7个城市群,中原、山东半岛等(见恒大研究院2018年7月中国人口迁移报告)。

在大都市圈层面,24个人口超过1000万的大都市圈创造了约54%的GDP,33%的人口聚集在6.7%的土地上,其中上海、北京、深圳广汇、广佛肇源等大都市圈发展潜力明显。针对大多数城市群发展不成熟,部分核心城市生产要素向周边地区溢出明显的问题,中央政府把以大城市为核心的都市圈作为城市群建设的突破口和出发点。2019年2月,发改委发布《关于培育和发展现代都市圈的指导意见》,这是我国个以“都市圈”为主题的中央文件,要求推进基础设施一体化,加强城市间的产业分工与合作,加快统一开放市场建设,促进大城市及周边地区城市化方向的公共服务建设与共享,包括建设以轨道交通为基础的小时通勤圈。根据相关城市群规划和地方规划,我国目前有上海、北京、赵广佛、杭州、深圳广汇等10个人口超过2000万的大都市圈,重庆、青岛、下泉漳等14个人口在1000万至2000万的大都市圈。24个大都市聚集了约33%的常住人口和6.7%的土地,创造了约54%的GDP。从发展潜力看,上海、北京、深圳、广佛、肇始是发展潜力更大的城市,其次是苏州、西昌、天津、南京、长株潭、杭州和重庆。需要注意的是,一些都市圈存在重叠,如上海都市圈、杭州都市圈和苏锡常都市圈。

第二类是远离中心城市,在区域或腹地人口较多的中西部区域性中心城市,如洛阳、包头、银川、鄂尔多斯、岳阳、绵阳、衡阳、安阳、广安、遂宁、柳州、南阳等,大部分位于城市群。其中,银川为省会城市,洛阳、包头、鄂尔多斯、岳阳、衡阳、柳州、南阳为省级副中心城市。此外,宜昌、常德、遵义、襄阳、赣州等地方中心城市目前不在发展潜力百强城市之列,但从长远来看仍有一定的发展潜力。

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